湖南日报·新湖南客户端5月9日讯（通讯员 蒋周平 雷卫国）没有物业公司，业主自治委员会成了管家平台，人人参与小区管理，激发居民主人翁意识；开设财务共管账户，财务服务“双监督”，居民交钱又管钱；修缮基础设施，解决多年悬而未决的民生难题；涌现一批模范带头人物，发挥引领带头作用，营造和谐互助社区文化……全市文明创建工作开展以来，冷水滩区积极探索无物业老旧小区的长效管理问题，形成“党组织主导、业委会自管、业主参与”的微型无物业小区管理模式，调动起居民共商共管小区的积极性，为社区居民创造更加便利舒适的生活条件。

没人管事怎么办？自治会成了小区管家

随着啪的一声巨响，一块三四米长的水泥墙皮从西南花园C3区尚品阁外墙脱落，砸向楼下长凳旁的居民。墙皮落地后飞溅起细碎石块，当时在场的业主黄先生想起来仍然后怕：“当时真给我吓坏了，要是砸到头上可不得了！”

西南花园C3区始建于2011年，部分外墙瓷砖因年久失修风化松动。黄先生随即向物业公司提出解决房檐墙皮脱落的问题，但物业公司一直以各种理由拖延维修。据业主们反映，长期以来，物业公司在维护环境卫生、日常服务管理等方面与居民的期待相差甚远。久而久之，形成了“物业公司不服务，业主不愿意交物业费，没有物业费就无法服务”的恶性循环。2015年，迫于收费难和业主压力，当时进驻小区的润和物业公司向市房产局申请自愿退出C3区的物业服务管理。大多数居民不同意再请新的物业公司，新的难题摆在面前：小区谁来管？

古塘社区党委书记伍美荣心里直发愁，这时，邓新良、杨菊生、周柏青等几位热心业主找到社区：“实在不行的话，我们可以暂时管起来！”

这一番话启发了伍美荣：能不能以西南花园C3区为一个突破点，让居民自己当家管理小区？

于是，由11名管理意愿强的居民担任业主自治委员会成员，为了维持正常的运转，对286户业主实行自治收费制度，收费标准为每平方米0.4元，每年按10个月收取，实际收取0.32元/平方。5年来，小区正常运转，各项保障收支两抵后每年账面结余7万多元，目前共结余20多万元。第一件事就是完成小区南面、西面的道路硬化，解决了小区业主出行不便的问题。修缮工程开工后，小区的变化居民都看在眼里，陆续将物业费交到自治会：“原来业主自己管理了，反映的问题马上就能解决！”

短短十几天后，全部破损房檐修缮完毕。原先水泥脱落的房檐，如今都被重新加固整修，业主们终于能放心让孩子在小区楼下玩耍了。

眼见业主自治的模式奏了效，古塘社区党委在征求全体业主意见后，提出“三三制”产生业委会，即三分之一的党员、三分之一的公职人员（主要以退休公职人员为主）、三分之一的自由职业者，明确业委会主任由党员或公职人员担任。在小区大部分业主的推荐下，邓新良（区林业局工作人员）成为业委会最佳人选。经公示后，西南花园C3区新一届业主自治委员会顺利产生，推进小区精细化管理。

没钱办事怎么办？财务服务“双监督”

记者看到，在西南花园C3区进门正对面的玻璃陈列橱窗里，“财务公开栏”下张贴着2023年12月“西南花园C3区业主自治委员会工作人员工资补助表”“西南花园C3区支出明细统计表”等各项支出的表格。

“选好‘关键人’以后，接下来就得办好‘关键事’，办好‘关键事’必须先定制度，自治委员会要用制度管人，用制度办事。”伍美荣指着各项财务表单介绍。

业主自治委员会成立后，聘请了4名业主分别承担水电管理、保洁和代充水电的工作，招聘保安、保洁人员共4人，同步制定议事规则、小区管理规约以及财务管理、停车管理、保洁、门卫、物业服务承诺等7项制度，张贴在自治委员会办公室的墙上，确保规范运行。

在众多制度设计中，最让居民放心的是财务制度的“双监督”模式。

C3区自治委员会制定严格的财务制度和现金管理办法，每月及时公布财务收支情况。所有大额开支必须经业主大会同意，小额开支由管账务的副主任签字但必须有经手人和证明人。为了保证资金运行安全，管账务的副主任明确了一位有工作单位且是党员身份的担任。对每年结余的资金到银行存定期，并向银行备好案，定期资金必须业委会主任、副主任全部到场才能提取，平时只留2万元用作流动资金保运转。同时，每月按时公布物业费收支情况。“大到院落整修、小到购置扫帚，每一笔支出都进行公布。”社区网格员马苏平说。

除了通过财务监督管花钱，居民还能通过服务监督保质量。自治委员会列出基础服务清单，向居民作出服务承诺。居民监督物管会承诺的履行情况，既可随时向自治委员会提出意见，也可在每季度单元长扩大会议上，对自治委员会履职情况进行评议。

在“双监督”模式下，居民对所交物业费的使用和物业服务情况心知肚明，都愿意花钱办自己家的事，按照每月每平方米0.32元缴纳物业费，每年账面结余7万多元，解决了公共基础设施建设、更换高质量的水管、监控摄像头等多年悬而未决的问题。

业委会副主任杨菊生笑着说：“现在，每一笔钱都是取之于民，用之于民，做的都是服务业主需要的工作。”

大事小事怎么管？营造和谐互助小区文化

“师傅，家里没电了，我们也不敢动，您方便来看看吗？”

接到居民的求助电话，刘志含拎起工具箱，转身下了楼。他来到小区3号楼居民家里，打开电箱检查跳闸原因，发现跳闸开关损坏。待居民买回配件后，刘志含把新的开关配件换上，居民家里的电力恢复正常。

今年43岁的刘志含是小区业主，同时也是电力维修的一把好手。暖气片跑水、电力维修……居民家里的小事，都是他心里的大事。每个月他都会跑上三五次，帮小区里的居民维修。

“都在一个院里住着，俗话说‘远亲不如近邻’，大家如果需要帮忙，我就主动往前靠，力所能及地做点小事情，不值得一提。”刘志含说。

在小区的宣传栏里，展示着本小区内优秀党员的先进事迹。“小区不光是老百姓居住的家园，也是精神家园，有着和谐互助的精神内核。”自治委员会副主任唐仁国介绍设立宣传栏的由来，既让默默奉献的人找到了情感认同，有了归属感和自豪感，也让居民记住了为小区无私服务的人，用先锋人物的感染力带动更多居民投身小区建设。

“老旧小区其实是一个熟人社会，每个居民都希望自己的小区越来越好，只是过去缺乏载体，现在搭建了物管会的平台，营造了党员主动亮身份、甘于奉献的氛围，谁家有什么事情都主动去帮忙，久而久之居民参与小区管理的积极性就高了，也有了主人翁意识。”唐仁国说。

今年1月22日，冷水滩中心城区普降大雪。小区里的几个离退休党员看着厚实的积雪，担忧上班上学的居民不好出门。于是，早晨五点半就不约而同出了家门，拿着铁锹开始铲除积雪。20分钟后，小区里的居民见了也陆续加入进来，大家用了一个多小时就将小区内的积雪清扫完毕。

“业主自治模式解决了老旧小区没有人管的问题，经过时间证明是完全可行的。今年，我们将按照‘典型引路、示范先行、整体推进、全域提升’的总体思路，往更加精细化的方向推进工作，推广一个小区就验收一个，持续提升群众生活品质。”区住建局物管办一工作人员说。

截至目前，西南花园C3区的“业主自治”模式已经推广到永鸿花园、环卫小区等中心城区6个小区，为创建文明社区起到了很好的示范作用。

作者：蒋周平 雷卫国

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来源：湖南日报·新湖南客户端