市民打12345投诉:怎么突然不算数?整个长三角都在试点,这些问题要注意

  上观新闻   2024-06-26 14:00:16

大家互相学习、奋力摸索,希望能总结吸取实践中的经验教训,推出一个可常态化运行的成熟模式

启东,离上海市最近的县级市之一。今年上半年,在长三角多个试水住房以旧换新政策的城市中,启东动得比较早,今年2月,启东城投集团推出第一批50个名额,8分钟就被一抢而空。

钮向东是启东城投集团以旧换新项目的负责人之一,在过去的4个多月里,他几乎天天忙得脚不着地。“开了N次会议。”一见面,他就跟记者感叹,为了以旧换新的事,公司几乎天天在开会。

如此投入,回报是直观的。启东城投给出了一组数据:第一批实际成交的客户为24组,累计新房销售总价约7241万元,旧房收购总价约2993.6万元,完成现金回收超4000万元,占比约58%。

数字的背后,意味着市场强烈的置换需求得到了一定释放。在第一批实施过程中,启东积累了不少经验教训,在5月推行第二批以旧换新时,启东调整政策,放宽旧房收购条件,让更多有置换需求的人参与进来。

放眼全国,长三角的探索和尝试走在了前面。早在去年9月,太仓就开始试行以旧换新,并于今年1月逐步常态化。目前太仓成交的新房量约235套,回收二手房约270套。随后,越来越多的长三角城市加入进来——盐城、衢州、宣城、亳州、杭州临平、南通海安、无锡梁溪区……政策细则各有不同,但都指向同一个方向:置换人把旧房卖给开发商,卖房款可直接用作购买新房。

在采访中,记者被采访对象频频问及的一个问题是:“你看到其他城市是怎么做的?”在越来越多的长三角城市铆着劲推出当地版以旧换新的过程中,大家互相学习、奋力摸索,希望能总结吸取实践中的经验教训,推出一个可常态化运行的成熟模式,以进一步激活房地产市场。

市场置换需求强烈

今年2月12日,启东城投集团拿出了5个楼盘参与以旧换新,对收购的旧房划定了这样的条件:本市主城区范围内可上市交易的存量住房,房龄20年以内的房屋。

第一次尝试,启东城投像小马过河般,小心谨慎,仅拿出50套房源试水。不过,让钮向东有些意外的是,活动刚推出短短几天,就有几百组客户前来咨询,正式接受报名的时间是2月18日8点30分,活动开始8分钟,有50组客户完成了3万元意向金的银行打款。“还是比较震撼的,这意味着8点39分打款的客户,就没有参与的资格了。”钮向东透露,当天上午实际打款报名的客户共有132组。

这50组报名成功的客户中,真正成交的是24组。对这个数字,钮向东感到满意,“说明我们的评估价没有太高,也没有太低,比较接近真实的市场价”。

不过,毕竟还有26组客户最终没能置换成功,为什么没成功?在第二批活动开始之前,钮向东又组织了“N个会”,反复讨论研究,最终对细则中几个关键点进行了修改。

一个是房龄。之前规定的旧房房龄必须是20年以内,第二批则扩大到房龄24年以内均可。

另一个是旧房价格占比。从总价不高于新房60%,改为80%,减轻置换者的贷款压力。

另外,老细则要求,第一批参与的旧房必须已还清贷款。而新一批的政策细则允许旧房“带押评估”,即参与评估的旧房,如有贷款,不需要自行提前还清,开发商将协助置换者来解决贷款问题。

尝过试水的甜头,第二批活动的步子大了不少,其中之一就是不再限制房源套数和报名时间。“相当于常态化了。”钮向东乐观地认为,调整后的政策细则更为成熟,以旧换新的成交情况也会更好,“我们大概心里有点底了,上一批成交率50%,这一批应该能有60%左右”。

启动城投以旧换新的广告。李欣欣 摄

在长三角,对住房以旧换新政策反响热烈的城市并非个别。在南通主城区,“五一”前后开始推以旧换新,市区一楼盘的销售负责人称,首批推出的置换房源为10套,有60多组购房者报名,目前已有6组确定成交。海安一家房企介绍,第一批拿出了40套房源,目前成交已过半。

同样在江苏无锡市梁溪区,今年4月初试点推出商品房以旧换新。仅一个月时间,首批次就有超过40位换房人完成了交易。

南京的新政试水影响面更广。4月末,南京安居建设集团开始推行住房以旧换新,首批试点2000套。换购人可用二手房置换新房,旧房总价不高于新房总价的80%,并对二手房的位置进行了限定,必须位于南京市主城六区,不含自建住房、商业、办公、公寓等。

和其他城市有所不同,南京此次试点中,把收购二手房的门槛放得很低,除了必须位于主城六区外,对房龄、面积都没有限定,也就是说,再“老”的房子、再大的面积,只要位置在主城六区,且产权清晰、可交易,都可以参与。

试水效果“立竿见影”。公告发布后,不到一个月时间,线上、电话、现场等各类咨询约3450组,微信小程序“宁换新”平台登记意向报名约4150组,初审符合条件的登记约3430组。到5月21日,据“南京发布”官方公众号消息,首批签约,有52组客户确认成交。

6月6日,南京第二批次以旧换新活动很快跟上,此次有12家房企参与,共21个楼盘2780套房源。

新房信息不对等

参与面扩大的同时,一些问题也随之暴露出来。南京市民王荣就遇到新房价格“反转”的情况。

4月29日,王荣来到“以旧换新”服务点,接待王荣的是服务点的工作人员。现场人很多,工作人员给他推荐了一个楼盘,并提供了楼盘的销售电话。

到楼盘的售楼处后,销售人员给王荣推荐了一套位于2楼、面积142.87平方米的新房,原价约699万元,打八折(不含装修升级包)后,价格约553.5万元,王荣当场付了10万元意向金。

第二天,王荣将自己名下的二手房相关资料交给了销售人员。在等待1个月后,王荣询问销售人员销售进展时,却被告知,“楼盘的不同股东意见不一,针对打折房源,有的股东不愿意卖。”

在售楼处现场谈好的价格,却突然不算数了,这并非王先生一个人的遭遇。在社交平台上,王先生联系到了其他几个和自己经历类似的购房者,并通过“12345”热线等渠道进行维权,但到目前为止,王先生缴纳意向金后已过去近2个月,仍未接到评估通知。

记者于6月18日来到该楼盘的售楼处,反复询问新房的优惠信息,销售人员表示:“八折是不可能的。”随后又解释,之前的确准备给顶楼、底楼房源一些优惠,但到底优惠多少,还要等公司的最终审批。

6月中旬,江苏有媒体也曾报道,在南京第二批以旧换新的楼盘中,给以旧换新客户的新房折扣为八七折,正常买房最低却是七六折,这样一来,出现了“换购价”与“市场价”两套价格体系。

对于南京的以旧换新活动,南京房地产行业相关人士再三强调,“南京参与的企业比较多,老百姓参与度也比较高。已经勇敢地走出这一步了,存在一些问题,不能苛责太多。”

启东城投也遇到过“换购价”与“市场价”如何协调的问题。钮向东说,此次参与“以旧换新”的新房售价全部打八八折,但其中一些楼盘本身的优惠活动可能是八四折,也就意味着“换购价”要高于“市场价”。为避免出现不一致,启东城投对楼盘本身优惠低于八八折的房源,都按照该房源现行销售价置换。

市场人士表示,在当前楼市下行的背景下,有新盘为加速去化,本身就有不少优惠折扣,相关管理部门应加强监管,避免出现两套价格、新盘信息不透明等问题,保护置换者权益。

各地互相学习

除了新房价格之外,置换者最关心的,莫过于旧房的评估价。评估价是否“到位”,成为开发商和置换者能否“走下去”的关键环节。“就像相亲一样,要互相看对眼。”南通市区一个楼盘的销售人员表示。

评估价高了,房企不划算;评估价太低,置换者不愿接受。“最好就卡在客户心里的点上。”一家房企销售负责人这样形容。

如何确定评估价?长三角各地通过互相学习来确立评估模式。

总结下来,就是两头做文章:一方面,要有合理的旧房评估;另一方面,新房也要尽可能给予更多优惠。

太仓率先提出“第三方评估”模式:在5家具有专业资质的机构中随机抽取3家,分别对旧房进行估价,取平均值得出最终收购价,宣城、启东、盐城等地都学习借鉴了太仓的这一做法。“我们主要去了太仓学习。”盐城市住建局有关负责人承认。

启东城投在初试水时,也前往海安、太仓取经,在第二批“以旧换新”实施中,又将太仓的评估模式进行了升级:3家评估公司增加为5家,“去掉一个最高价、一个最低价,取中间3个价格的平均值,让评估价尽可能贴合真实的市场价格”。

在新房的优惠上,各地也在相互借鉴。以南通为例,市住建局参考借鉴了长三角其他城市的做法后,在主城区出台了奖补政策,对参与以旧换新的个人实施购房奖补,金额为新房总价的1%。

南通市区一家参与以旧换新的楼盘售楼处。李欣欣 摄

房企把旧房收购后,拿在手里该如何处置?这是各地都得面对的重要一环。要解决这个问题,不仅需要开发商有运营智慧,也需要政府管理部门予以政策支持。目前各地开发商采取的策略包括但不限于:出租、出售,用于人才房、保障房等。

以太仓为例,旧房后续的处置方向是用作人才公寓的补充等,由太仓城投集团负责。在启东,城投集团也在探索旧房后续处置,计划尝试“以旧换旧”、作为拆迁安置的补充等,“我们也在和市里(主管部门)进行沟通,商量可行性”。

对各地的国企来说,处置旧房的手段相对多样化,而民企的处置路径则更为有限。南通市区一楼盘的销售负责人坦言,因为担心旧房后续处置的问题,只敢拿出10套房源,“作为一个开发企业,旧房去化的途径太少了,只能再次流向市场”。该负责人建议,可以由政府搭建一个公开平台,让广大市民在此平台选房,“如果收购的旧房有了去路,房企参与的动力肯定会更强。”

对此,南通市住建局有关负责人表示,计划成立一个安居集团,对收购的住房进行统筹安排。

随着住房以旧换新的参与面越来越广,如何做好后续服务、能否跟进出台金融产品、国企资产处置公司如何高效运营等,成了这些城市要面对的新课题。

责编:宁静

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来源:上观新闻

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