湖南日报全媒体记者 罗徽 刘雨菲 赵倩倩 通讯员 黄建分 李桃

【改革主题】

《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提到，有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。

推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整。2023年3月，郴州市苏仙区入选国家深化农村集体经营性建设用地入市试点县市区，积极探索符合本区实际的制度机制，将政府、市场、社会有机结合，科学统筹、集中力量、优化机制、协同攻关。

【改革故事】

“以前越看越着急，现在越看越欢喜。”8月14日，苏仙区飞天山镇清江村党总支书记李乙华，来到村里闲置的养猪场。荒废多年土地，如今已被平整，李乙华重新看到了希望。

一个多月前，这块面积为6.18亩的农村闲置建设用地，被郴州德洛文化传播有限公司以228.88万元的价格竞得。这是郴州首宗农村集体经营性建设用地出让，也是苏仙区被纳入全国深化农村集体经营性建设用地入市试点区以来，首个公开挂牌出让的成交案例。

郴州市首宗农村集体经营性建设用地不动产权证书在市不动产登记中心城东分中心顺利颁发

首宗土地成交的背后，包含着大量的探索和试验，也给人们带来一些疑问：哪些土地可以入市？土地怎样入市？农民利益如何保障？

土地闲置：

优质的土地资源被闲置，就像是端着金饭碗找饭吃

马皇丘，位于苏仙区飞天山和高椅岭景区之间的峡谷地带，记者乘车沿路穿梭其中，看到众多游客前来跑山、拍照。

不远处，郴州德洛文化传播有限公司负责人何中健正在和员工谋划项目。他介绍，要在这个地块打造一个集研学体验、乡村旅游、文化展览、餐饮民宿于一体的乡村振兴文化综合体。

何中健脚下这片土地多年前曾是一个养猪场。由于靠近翠江水源，不符合环保要求被关停，土地长期闲置。2018年，他想购买下来从事文旅项目开发，苦于政策不允许，只能干着急。何中健说：“我也想过‘流转’或是‘租用’土地来开发，但这两种方式都存在租金波动、租期不确定等问题，投资没有信心。”

相比何中健，李乙华更着急。村子到郴州市城区不过半小时车程。这些年，村民纷纷进了城，大量土地被闲置，其中就包括村集体的建设用地。

随着飞天山、高椅岭景区愈发火爆，马皇丘跟着火起来。很多老板想要来村里投资，一听说租用土地不能改变用途，纷纷打起了退堂鼓。李乙华说：“优质的土地资源被闲置，就像是端着金饭碗找饭吃，我们心里很着急。”

集体土地入市，改变了这一切。

2023年3月，国家开展深化农村集体经营性建设用地入市试点，苏仙区成功入选，成为试点地区之一。

农地入市：

打破制度性障碍，与国有建设用地同权同价、同等入市

“农村集体经营性建设用地，因无法与国有建设用地同权同价、同等入市，导致农村大量土地闲置，土地资源配置低效。”苏仙区自然资源局党组书记、局长邓军锋介绍，试点政策让该区打破了这一制度性障碍。

在试点过程中，该区坚持优先盘活存量土地资源，大力挖掘闲置、废弃、低效利用的存量集体建设用地。通过摸底调查，梳理筛选出符合入市条件的乡镇企业、闲置村校等存量集体建设用地。

同时，结合711时光小镇、瓦窑坪历史文化街区、莲山庄园等旅游产业发展，以及农村一二三产业融合发展用地需求，将闲置土地包装成具体项目入市交易。

“随着试点深入进行，不仅盘活了存量资源，化解了土地资源闲置问题，又让企业有了放开手脚、大力投入的底气。”邓军锋说，土地入市形成了“土地变资金、资金换资产、资产产生持续收益”良性循环，如同源源不断的“活水”注入沉静的池塘。

制度性障碍被打破，资本冲进曾经的“禁区”。

清江村那块闲置的土地，通过挂牌出让的方式入市，何中健成为“第一个吃螃蟹”的人。今年6月18日，他拿到了郴州市首宗农村集体经营性建设用地不动产权证书。他说：“有了40年使用权，与国有土地一样，筹划多年的项目终于能动工了。”

在何中健的项目书里，文旅综合体的一楼做一个酒文化和陶瓷文化的展厅，二楼以上用于打造餐饮民宿。“游客来这里既能欣赏马皇丘的绝世美景，也能感受郴州深厚的文化脉络，还能品美酒，吃传统郴州美食。”

邓军锋介绍，除了228.88万元成交的清江村乡村振兴文化综合体项目，该区正在推进10余个优质集体土地项目入市挂牌交易，总面积1400余亩，预计土地出让收入4.4亿元。

红利共享：

构建财政开源、企业增效、集体和个人增收收益分配格局

“苏仙区能争取试点实属不易，能不能取得实际效果还要看两方面因素。”苏仙区政府相关负责人介绍，首先经营主体是否有意愿参与，另外就是农民、村集体等各方利益是否受损，这就关系到利益分配的问题。

为此，苏仙区政府出台《苏仙区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》，明确出让地块价款在扣除成本之后的净利润，由区、镇、村三级按适当比例进行分配。总体原则是既充分保障村组集体收入，又不影响政府税费征缴，构建起财政开源、企业增效、集体和个人增收的收益分配格局。

2023年3月初，李乙华带着村干部挨家挨户调查了解，收集群众意见。很多村民表示疑惑：“我们只知道土地流转，土地入市是什么？我们有好处吗？”

“土地流转最长可以租赁20年，出让土地的使用权是40年，延长了20年，而且入市后土地升值的部分也归我们。”李乙华掰着手指头帮村民算经济账，“一亩地出租年收入不超过1000元，入市售价能达到30多万元，怎么算都不亏。”

2023年9月，土地入市得到了马皇丘组24户村民全部签字同意。在清江村的村民大会上，入市决定也获得了全体村民的一致通过。

如今，闲置的建设用地已经以228.88万元的价格挂牌出让，按区里出台的管理办法估算，扣除土地报批成本和税费，按照分成比例，村组集体及村民可支配收入约50余万元。

李乙华告诉记者，有了这些钱，村内修路、环境整治、水电维护等公益事业就有着落了，全村人都受益。另外，该地块入市后建设的文旅项目，也能有效带动周边乡村旅游经济发展，增加村民的就业机会。

【改革评说】

让农民有更多机会共享市场红利  

湖南省美丽乡村建设研究会首席专家 湘南学院教授、博士 刘卫平   

农村集体土地通过市场交易实现使用权流转，是土地管理制度的重大变革。这一改革不仅能充分体现集体土地的实际价值，还能为农民创造更多分享市场红利的机会。从苏仙区的实践来看，农村集体经营性建设用地入市既壮大了农村集体经济组织，让农村资源要素活起来，也为乡村产业发展、返乡创业创新提供土地支撑。

土地是农民的命根子，解决“三农”问题，绕不开土地。在推进改革过程中，必须把握几个重要原则：一是坚持农业农村优先发展战略，提高入市土地收益用于农业农村发展的比例，确保改革成果惠及“三农”。二是切实维护农村集体经济组织的主体地位。尊重农民意愿，在法律政策框架内，鼓励农民集体通过民主协商自主调节利益关系。三是合理处理集体内部收益分配。在保障农民个体利益的同时，兼顾集体经济的可持续发展，实现长远利益与眼前利益平衡。四是建立健全监管机制。防止土地过度商业化和资本过度侵占，确保农民利益不受损害。五是加强政策引导和技术支持，帮助农民更好地参与市场，提高议价能力和经营管理水平。

责编：何庆辉

一审：何庆辉

二审：罗徽

三审：陈淦璋

来源：湖南日报

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