房地产救市大幕从9月末拉开。

9月26日中共中央政治局会议首次明确要“促进房地产市场止跌回稳 ”。市场反应显著，下午AH股房地产板块掀起涨停潮。

9月末10月初，“止跌回稳”的政策持续落地，具体措施包括下调房贷利率、下调首付比例、调整限购政策、扩大“白名单”范围、重启土储地方债券等。

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10月17日，中央再推救市“组合拳”，五部委表态支持房地产市场，主要内容概括为“四个取消、四个降低、两个增加”。这也被认为是近年宣布的楼市供给端最大规模的支持措施。

在此政策背景下，长沙持续跟进，放宽落户条件、降低首付比例等利好新政逐一落地，在“四个降低”政策之下，下一步将有望解除限售。

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连续20多天的政策刺激，着实给市场注入了信心！

政策“组合拳”形成集成规模效应，有效提振了楼市信心，从“十一”期间市场反应可窥一二。

“十一期间”全国市场全线飘红，据CRIC统计，重点23城十一期间认购面积环比上升77%，同比上升65%，市场迅速高热。

长沙楼市热度更是高居各大城市首位，十一周累计网签966套住宅房源，居国庆周城市成交套数排名第一位。

市场的高热反应传导到土地市场，开发商开始着手长沙优质地块的踏勘。

银十市场持续高热，房企闻风而动，所谓兵马未动，粮草先行，房企拿地意愿提高，热点板块刮起勘地风潮。

大王山作为当前长沙楼市重镇，前有山水洲城丰富自然景观，先天禀赋突出。后有科创高地湘江科学城落址，潜力巨大。无疑成为这轮房企勘地潮中蕞热的片区

大王山旅游度假区、大王山南片，新版规划重磅发布，推动片区价值再攀升

全国性头部品牌企业，浙江、福建、广东等省市知名房企纷纷到大王山进行踏勘。

众房企在对大王山片区发展充分肯定的同时，对片区优质地块也表现出极大的发展意愿。其中尤以一线临江低密的C-P05-A08/A09/A10地块关注度爆表。

C-P05-A08/A09/A10宗地总建面约14.17万方，为纯住宅用地，综合容积率仅1.1。

长沙楼市当前进入品质改善+湘江发展轴周期，江景地块成为热门，低密的江景地块更是不可多得！

宗地容积率1.1，这是什么概念呢？

受限墅令影响，自2007年以后，长沙再无1.0以下的涉宅地出让，尽管当前限墅令已解禁，但长沙仍无1.0以下的涉宅地挂牌。

1.1及以下涉宅地是长沙能挂出来的极致低容地块，从2010年至今仅11宗，年均挂牌量1宗不到，其瑧稀程度可见一斑。

最近一宗1.1容积率地块即为洋湖垸的保利天瑞项目地块，宗地成交楼板价13635元/㎡。排名长沙地块成交单价第三位 。 

保利天瑞别墅单价最高备案价达到4.45万元/㎡，且开盘必售罄，主城区低容别墅含金量无可比拟。

(保利天瑞备案价)

相较保利天瑞地块，除了低容外，这块地更大的亮点在于优势的临江景观资源！

项目为一线江景地块，与湘江仅一路之隔，直面巴溪洲，周边还有湘江女神公园、桐溪湖、大王山和狮峰山森林公园等丰富的山体湖景环绕，可谓是独占山水洲城禀赋。

景观价值如何，我们可以看看长沙历史单价前五的地块，可以发现，均为景观优势型地块，其中一线江景含金量蕞高，不仅占据单价DI王宝座，数量占比也达到6成。

此外，临江 宗地还比较难得的一点是，各类生活配套也相当完善 ，距离地铁3号线大王山站仅约400米。

商业文旅配套丰富，如欢乐半岛、朗豪酒店、假日酒店、欢乐雪域、欢乐水寨、欢乐海洋、华谊电影小镇等。

周边还有师大附中杨水塘中学、博才洋湖小学、师大附中博才实验中学、湘江南雅中学等优质教育资源环绕。

整体而言，宗地包含低密、江景等多项鼎级资源，瑧稀程度市场无出其右，价值等级位列土地市场一梯队。

此外，洋湖南一宗纯住宅，容积率仅 2.0的地块也被房企看中！

从该块地（A-PO2-A07-1）基础信息来看，其具备打造高品质社区的天然优势。

近 7 年长沙涉宅地中 2.0 以下地块仅 18 宗，占总成交的 7%，同时，2.0以下容积率打造产品均以高品质为主，例如保利天瑞、嘉信博麓郡等等，可见其在现阶段具有显著优势，为打造高品质住宅奠定了坚实基础。

当然，地块又一大优势在竞品

地块周边竞品较少，且多位于洋湖垸板块，单价和总价均处于高位，未来地块入市后，将极大的冲击洋湖片区项目，同时引入人流进入大王山。

同时，地块配套资源也位列全长沙一梯队

宗地与洋湖仅一路之隔，完全能够共享洋湖高能级资源，再加上自身优质资源，地块可谓集双重利好于一身。

教育方面，周边有待建的蓝天小学和社仓中学，教育资源丰富。

商业上，宗地临近洋湖荟聚、宜家、京东 MALL 等商业中心。

医疗景观更是拥有长沙一流资源，医疗配套有湖南妇女儿童医院，景观有洋湖湿地公园、狮峰山森林公园、湘江、靳江河等生态景观资源。

从全国供应端表现来看，土地限墅令取消之后，全国大量低密地块开始供应。24 年年初就有多个城市的土地推介中包含大量低密地块。到 9 月，全国新增经营性用地平均容积率仅 1.99，深圳、杭州等一线和新一线城市均挂牌低容地块。

成交端虽有延后，但改善倾斜趋势明显。

从全国层面来看，市场产品结构不断向改善倾斜，大面积住宅成交占比涨幅明显，140 平米以上产品，近四年涨幅 5 个百分点。

与全国情况一致，当前长沙市场已经基本进入改善周期，2024 年多改/终改产品市场份额连年上涨至 28%，由此可见改善产品市场在近年来的增长动力持续增强，改善需求得到了广泛释放，改善客户基数不断扩大。

从各类型产品的价格实现度来看，160㎡以上多改/终改产品的价格在 2021 年后进入快速上升阶段，相较于刚需和刚改 7 年增长率最高高出 18 个百分点。

当前市场环境下，多改/终改产品的价格实现度和溢价能力最高，处于稳定上升周期。

2024年全国政策开始大面积放宽，长沙也不例外，四限政策即将成为历史下，长沙将面临全国的购房者对产品力的需求，也刺激了长沙楼市产品力的提升。

2024年4月，长沙建筑规范修正，切实提高实际得房率，新规下的产品空间设计更为灵活，尤其是对改善产品的舒适度打造有助益作用，标志着长沙市进入了“产品力”改善时代，未来高品质产品将成为市场主流，也将成为参与市场竞争的核心竞争力。

大王山本次推介的两宗地块，均将打造高品质住宅，未来在产品品质提升，以及高品质市场占比提升下，或将片区房地产市场热度推入新高度。