政策支持扩围

2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，对在超大特大城市推进城中村改造进行部署。

住房城乡建设部部长倪虹10月17日在国新办发布会上表示，将通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

记者从该发布会上了解到，35个重点城市有170万套城中村改造需求，全国297个地级城市也有改造需求。另外，全国城市有50万套危旧房需要改造。

通知进一步明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入城中村改造政策支持范围。这意味着政策支持范围进一步扩大到近300个地级及以上城市。

中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对21世纪经济报道记者表示，城中村改造是城市更新的重要内容，随着城市化的持续推进，我国大部分城市的老城区都面临着不同程度的老化问题，甚至存在安全隐患。两部门联合下发通知部署城中村改造，说明城中村改造已进入大规模推进实施阶段。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，过去十几年，各城市开发快速扩张，产生了很多新的城中村，并出现城中村土地利用低效、存在消防安全隐患、居住质量较差等遗留问题。因此，转变城市发展方式，构建房地产发展新模式，有必要将城中村改造政策支持范围扩展到各地级城市。

王业强表示，从城市整体发展来看，位于城市国土空间规划确定的重点功能片区、重点发展组团的城中村，改造可行性较高、紧迫性较强的城中村，以及安全风险隐患多、景观风貌差、配套短板突出的城中村，或将优先纳入改造范围。

稳妥推进货币化安置

“市场供求关系发生重大变化以后，城中村改造新增建设安置房的必要性下降，需要统筹增量需求和存量盘活利用。”李宇嘉说。

通知明确，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。通知进一步强调，各地要从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

在受访专家看来，通过货币化安置的方式来实施城中村改造，一方面有利于居民灵活选择合适的住房，并缩短安置过渡期限；另一方面也有利于消化城市存量商品房，促进房地产市场止跌回稳。

根据中指研究院测算，若按套均面积100平方米计算，100万套城中村和危旧房改造的货币化安置需求，可带动约1亿平方米的住宅销售，对市场总量去化的贡献约为10%。这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。

王业强认为，城中村改造的货币化安置先释放需求，后催生供给，且供给可以滞后需求超2年，以便存量供给被充分消化。本轮货币化安置规模较务实，预计对供给的长期冲击不大，且供给地理位置或与所释放的需求不重合，主要集中在核心城市核心区。未来开发企业分化将较明显，拿地市占率远高于销售市占率的行业龙头公司，以及此前拓展比较积极、可售货值较大的中型房企或受益更多。

王业强表示，货币化安置推进城中村和危旧房改造是一个复杂的过程，需要综合考虑居民的实际需求和感受，确保补偿的公平性和合理性。

破解资金筹措难题

卢华翔表示，城中村改造需要大量的资金投入，需要长期稳定的低成本资金支持。

通知明确，地级以上城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持，如纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等。

“这次政策扩围将有效破解地方政府城中村改造中的资金筹措难题。” 卢华翔表示，支持政策扩围后，地方符合条件的项目，可充分利用各类政策支持，充分发挥多渠道资金的组合优势，推进项目顺利实施。

部分城市已有所行动。

11月7日，广东省住房和城乡建设厅信息显示，农业发展银行广东省分行于11月4日向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放专项借款1071万元，用于收购存量商品房用作村民安置房，标志着广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州。国家开发银行、农业发展银行将陆续向“五村七片”项目发放首期2.5亿元专项借款用于购买安置房。

另外，佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。

通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策。同时，通知也强调，要严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。

李宇嘉表示，这意味着方案不成熟，资金不能平衡的城中村改造项目不能推进改造，也不能获得政策扶持。

中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，本次政策紧跟在支持地方利用专项债资金收回收购存量闲置土地、多项税收政策调整之后，是对房地产政策“组合拳”的具体落实。由此可见，监管部门正加速落地促进房地产市场止跌回稳的政策，多举措叠加有利于形成合力，为市场提供持续修复的动力。